東京都世田谷区桜丘2丁目（サンプル） 地図で見る ↗

売出価格 8,980万円は、試算レンジ中央値に対して +15.1% です。

照合範囲: 対象地点から半径3km・住宅系の地価公示ポイント5件

距離加重平均（時点修正後）: 705,669円/㎡ → 駅距離補正 -3% → 684,269円/㎡
土地試算: 684,269円/㎡ × 100㎡ = 6,843万円

駅距離の補正係数は周辺の公示地点データから推定した実測値を使用しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示 2026年）をもとにイエノネ作成

構造 木造・2012年築。再調達単価に経過年数による残存割合 36% を乗じ、建物試算は 587万円 です。

※定額法による機械的な試算です。リフォーム歴・メンテナンス状態は反映されません。

売出価格8,980万円は、公示地価ベースの試算レンジ（7,058万〜8,916万円）の上限をわずかに超え、中央値7,801万円より+1,179万円（+15.1%）の位置にあります。中古物件の売出価格は、値引き交渉の余地をあらかじめ織り込んで、最終的な成約価格より数%高く設定されるのが一般的です。+15.1%という数字がその一般的な幅に収まっているかどうかは、本レポート4章の周辺事例と照らして確認する価値があります。

この試算は、周辺の低層住宅地の地価公示（第一種低層住居専用地域・専用住宅の5地点）を距離加重で合成し、駅距離の影響は周辺地点データから推定した実測の勾配で補正、建物は経過年数による機械的な残存計算を加えたものです。角地・接道条件・日当たり・リフォーム歴といった個別の要因は反映されていません。つまりこのレンジは「出発点となる物差し」であって、個別要因によって上下それぞれに動く余地があります。どの要因がこの物件に当てはまるかは、5章の確認事項リストで整理しています。

次の一歩としては、内見の際に5章の項目を現地で確かめ、6章の質問リストを担当者にそのまま聞いてみることをおすすめします。回答の具体性は、売主側がどれだけ根拠を持って価格を設定しているかを知る手がかりになります。急いで結論を出す必要はありません。同じ条件で複数の物件を比較すると、この物件の位置づけがより明確になります。

• 2012年築（築14年）の木造住宅は、外壁・屋根の再塗装の目安時期（10〜15年）にかかっています。実施歴の有無で今後10年の維持費が数百万円単位で変わります
• 境界の確定状況と越境物の有無。未確定の場合、確定測量の費用負担と期間を確認する必要があります
• 前面道路の種別（公道/私道）と私道負担の有無。再建築の条件に直結します
• ハザードマップ上の位置づけ（世田谷区は内水氾濫の注意エリアが点在します）。区の公開マップで所在地を確認できます
• 駅徒歩10分は道路距離80m/分の計算値です。坂道・信号・踏切で体感は変わるため、実際に歩いて確認する価値があります
• 住宅性能表示・既存住宅インスペクション（住宅診断）の実施歴。未実施の場合、購入申込み前に実施できるかが交渉ポイントになります

1. 売出を開始したのはいつですか。これまでに価格の変更はありましたか
2. 売主の売却理由と、引き渡しの希望時期を教えてください
3. 現時点で購入申込みや商談中の方はいますか
4. 外壁・屋根の修繕履歴と、直近の点検記録はありますか
5. 雨漏り・シロアリ・建物の傾きなど、告知事項はありますか
6. 境界は確定していますか。隣地との越境物はありますか
7. 前面道路の種別と幅員、私道の場合は持分と負担を教えてください
8. 既存住宅インスペクションは実施済みですか。未実施なら購入前に実施できますか
9. この物件と条件が近い周辺の成約事例があれば教えてください
10. この売出価格は、どのような資料・根拠に基づいて設定されていますか

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